공사의 시작, 시공사 선정.

설계를 마치고, 관할 구청에서의 건축물 인허가를 득하면 본격적인 공사를 시작할 수 있는 단계가 됩니다.
공사는 누가 할까요?
시공자는 개인 건축가로부터 종합건설사, 건축주가 직접 공사를 주관하는 직영공사까지 

몇 가지 방법이 있습니다.
시공비는 건축주 직영공사<개인건축가<종합건설사의 순으로 커집니다.

하지만, 2018년 6월 27일 이후부터는
건설산업기본법의 개정을 통해 
제41조(건설공사 시공자의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설업자에게 도급하여야 한다.  <개정 2011.8.4., 2016.2.3., 2017.12.26.>
  1. 연면적이 200제곱 미터를 초과하는 건축물
  2. 연면적이 200제곱 미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
    가. 「건축법」에 따른 공동주택
    나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
    다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물
  3. 삭제  <2017.12.26.>
  4. 삭제  <2017.12.26.>
건설업자가 하여야 한다  라는 말은 소위 말하는 종합건설업 면허가 있는 회사만 집을 지을 수 있다는 뜻입니다.
순수한 의미의 단독주택(1가구 주택) 중 200제곱 미터 이하만 건축주가 직접 지을 수 있게 되었습니다.
단독주택 이외의 건축물은 건설면허가 있는 건설업자가 건축을 하여야 한다는 요지입니다.

행복연구소는 개정전에 인허가를 받았으므로, 해당은 되지 않지만 공사의 난이도를 생각하여
비용은 더 발생하더라도, 종합건설사에 의뢰하는 걸 우선으로 했습니다.
건설사를 선정하는 것은, 경쟁입찰과 비슷한 점이 많습니다. 
실시도면(공사도면)을 선정한 건설사에 보내어 공사 견적을 받아서 비교해 보는 것입니다.
시공견적은 통상 3주정도가 소요되니, 착공시기를 잘 계산하여 견적을 받습니다.
견적서의 경우, 아래의 예시와 같이 동일 포맷에 업체별 견적금액만 각각입니다.
행복연구소의 경우는, 금호동의 Y하우스의 시공업체를 포함하여 4개 시공사에 견적을 의뢰하였습니다. 

4개의 시공사를 꼼꼼히 비교 검토한 결과 항목별 시공비가 합리적이라 생각되는 업체를 선정했습니다.
견적서를 검토하면서, 시공사의 시공사례도 직접 다녀보면서 참고를 하였습니다.
최종적으로, 한글 종합건설(주)을 시공사로 선정. 
한글종건은 2010년 금호동의 Y하우스를 시공한 시공사입니다.
결과적으로, 국내에서 폴리카보네이트를 외장으로 사용한 두 번째 다세대주택도 한글종건이 맡게 되었네요.

이후, 한글종건과 견적금액을 바탕으로 민간건설공사 표준도급계약서 로 계약하였습니다.
계약서엔 공사기간, 금액, 기성금 지급 방법, 지체보상조항, 하자보수 책임기간 등의 내용을 갑과 을이 협의, 

합의하여 기재합니다.
이중 기성금 지급 방법은 통상 계약 시 계약금 10%, 공사 착수시 착수금 20%, 

1차 중도금은 골조 완료 시 20%, 2차 중도금은 외장 완료 시 20%, 3차 중도금은 내장 완료 시 20%, 

잔금은 사용(준공)검사 완료 시에 10%를 지급합니다.
( 갑과 을의 사정에 따라 지급 방법은 협의하에 다른 방법으로 지불할 수도 있습니다.)

견적서의 내용에도 있지만, 산재보험은 시공사가 가입을 하고 보험료도 시공사가 지불합니다.

착공 날짜를 잡고, 철거 업체를 선정, 계약을 진행하였습니다.
2018년 4월 19일. 공사의 첫 삽(?)을 뜹니다. 기존의 살던 집의 철거를 진행하였습니다.

철거전, 공사의 시작을 이웃들에게 알리고, 양해를 구하는 일은 매우 중요한 일입니다.
보통은 공사현장의 소장님이 이웃을 돌며, 준비한 선물을 드리며 양해를 구합니다만 건축주가 동행하며 인사를 드리는 것도 좋은 방법입니다. 공사현장과 바로 이웃한 집들에게는 철거나 공사로 인해 직접적인 피해가 가지 않도록 각별히 신경을 더 써야 합니다.

철거 후에는 대지의 경계측량을 실시합니다.
건축물의 위치표시와 면적을 확인하는 지적현황측량을 미리 신청합니다. 측량 작업은 해당 관청 지적과에 신청하면 대한지적공사에서 일정 협의 후 작업을 진행합니다. 
행복연구소의 측량은 지적공사의 일정이 많이 밀린 관계로 수주의 시간이 걸려버려 황금 같은 시간을 허비해 버렸습니다. ㅠ.ㅠ